В Москве сейчас около сорока жилых комплексов, которые продаются как премиум. Из них под нормальное определение подходят от силы десять-двенадцать.
Остальные берут ценой за метр и отделкой лобби. Покупатель видит мрамор на ресепшен, цифру в 900 тысяч за метр и думает: ну точно премиум. А потом въезжает.
Вот четыре параметра, по которым мы смотрим объект до того, как рекомендовать его клиенту.
Плотность застройки. В нормальном премиуме на гектар приходится 10-15 тысяч квадратных метров жилья, не больше. Когда застройщик лепит 30-35 тысяч, двор превращается в проходной коридор, а вид из окна через три года закрывает следующая очередь. Не редкость в Раменках и на Пресне, где земля дорогая и застройщики выжимают максимум.
Соотношение квартир и апартаментов. В корпусе с большой долей апартаментов соседи меняются быстрее, а управление сложнее. И покупатель с ипотекой при перепродаже туда не зайдет, для инвестора это потеря ликвидности.
Управляющая компания. Не бренд на ресепшен. Имя конкретного управляющего, до которого можно дозвониться, когда лифт встал. В Хамовниках и на Якиманке есть объекты, где УК сменилась дважды за три года после ввода. Инфраструктура деградирует, цена вторички проседает относительно рынка на 8-12%.
Юридическая чистота земли. Часть участков под новые премиум-комплексы имеет обременения или историю, которая всплывает при перепродаже. Покупатель не видит этого на этапе сделки. Видит уже покупатель его покупателя.
У нас сейчас в работе несколько объектов, которые по всем четырем параметрам проходят. В открытой рекламе их нет. Напишите в личку @myrrion_agency, скинем подборку.